Informazioni sui contratti abitativi agevolati

Le locazioni ad uso abitativo si dividono in due categorie: i contratti liberi (chiamati comunemente 4+4 riguardo alla loro durata) ed i contratti agevolati o a canone concordato (3+2, transitori, studenti universitari).

Qui ci interessa descrivere il canale agevolato, normalmente il più usato, anche per via dei benefici fiscali che si possono conseguire.

IL TESTO CONTRATTUALE DA USARE OBBLIGATORIAMENTE PER I CONTRATTI AGEVOLATI A CANONE CONCORDATO

I contratti agevolati devono essere obbligatoriamente redatti rispettando fedelmente il testo dei contratti-tipo approvati nell’Accordo Nazionale delle Organizzazioni sindacali della proprietà e dell’inquilinato e recepiti dal DM 16 gennaio 2017 con pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale del 15 marzo 2017 n. 62.

A. Locazione abitativa 3+2 (ALLEGATO A) con durata iniziale minima di tre anni più rinnovo obbligatorio di ulteriori due, salvo disdetta per tassative e motivate esigenze del proprietario.

B. Locazione di natura transitoria (ALLEGATO B) per comprovate esigenze temporanee del locatore e/o dell’inquilino con durata massima di diciotto mesi, non rinnovabile e non prorogabile.

C. Locazione per studenti universitari fuori sede (ALLEGATO C) con durata da un sei mesi a tre anni e con un unico rinnovo di uguale periodo.

IL CANONE DEVE ESSERE COMPRESO TRA I MINIMI E I MASSIMI DELLE FASCE STABILITE DALL’ACCORDO TERRITORIALE PER UDINE E PROVINCIA

Per la città di Udine e per tutti i comuni della sua (ex) provincia le Organizzazioni sindacali locali Confedilizia e UPPI (proprietari) e SUNIA e SICET (inquilini) hanno sottoscritto l’Accordo territoriale del 25 settembre 2017 che è in vigore dal 1° ottobre 2017, a cui sono seguiti il Protocollo Integrativo del 13 aprile 2018, il secondo Protocollo integrativo del 3 giugno 2020 ed il terzo Protocollo integrativo del 17 maggio 2021. 

L’Accordo ha previsto in dettaglio gli importi e le modalità di calcolo dei canoni agevolati e la disciplina dei contratti. Ecco i testi:

RIPARTO DELLE SPESE TRA PROPRIETARIO E INQUILINO

La divisione e il riparto delle spese condominiali tra proprietario e inquilino è prestabilita dal DM 16 gennaio 2017 e non si può disporre diversamente. Per la suddivisione è in vigore la Tabella contenuta nell’Allegato D e, per quanto non previsto, si applica la ulteriore Tabella Confedilizia Sunia Sicet del 2014.

L’ATTESTAZIONE DI RISPONDENZA

I Sindacati firmatari dell’Accordo territoriale rilasciano l’Attestazione di rispondenza che certifica da un lato la regolarità del testo e delle clausole del contratto (rispondenza normativa) e dall’altro il rispetto dei parametri nella determinazione del canone indicato nel contratto (rispondenza economica). Per ottenere l’Attestazione da parte dell’UPPI di Udine vedi:

Assistenza locazioni

Il nuovo contratto di locazione vieni a farlo all’UPPI !    Tutto sarà più semplice e senza errori:  la raccomandazione è rivolta agli associati che affittano immobili, sia abitativi che commerciali.     Vi aspettiamo in sede negli orari di apertura.

  • Orientamento e scelta del tipo del contratto
  • Raccolta dati, calcolo del canone e possibili agevolazioni
  • Stesura, stampa del contratto e firma
  • Registrazione telematica e rilascio Attestazione di rispondenza 

Oggi le opportunità di risparmio fiscale sono molto interessanti con l’opzione per la “cedolare secca” sul reddito delle locazioni abitative concordate (3+2, studenti universitari, transitori).

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Consulenza legale: istruzioni per l’uso

Una delle opportunità offerte agli associati UPPI è quella di poter avere in tempi brevi un parere verbale da parte di un avvocato fiduciario dell’associazione.

Molte volte infatti ci troviamo di fronte ad un problema o ad un contenzioso di natura immobiliare, locatizio, contrattuale, condominiale, di divisione o altro per cui necessitiamo di una valutazione di un esperto per conoscere i nostri diritti e … quelli degli altri.    L’avvocato può essere di notevole aiuto per inquadrare la situazione da un punto di vista giuridico e prospettare cosa fare e come comportarsi.

Il contenzioso in materia di affitti, in primo luogo quello degli sfratti per morosità e dei danni arrecati all’immobile, le controversie condominiali e quelle relative alle compravendite sono le questioni più frequentemente affrontate, tuttavia la conflittualità si riscontra abbastanza spesso anche in campo ereditario-divisionale ed nelle diatribe della separazione-divorzio dove la sorte del patrimonio immobiliare familiare deve fare i conti con l’evolversi delle situazioni e con l’insorgere di conflitti talvolta inaspettati.

Il colloquio con il legale costituisce una utile occasione per fare il punto sulla questione controversa e sulle possibili azioni stragiudiziali e giudiziarie da intraprendere e, non da ultimo, sul loro costo sia in termini economici che di tempo.   Sarà poi l’associato che liberamente sceglierà, se del caso, di avvalersi o meno della attività legale o giudiziaria del consulente che, ovviamente, sarà regolata a parte.

Gli appuntamenti sono compresi nell’iscrizione associativa e vanno prenotati dal nostro sito oppure telefonando in sede.   Due le modalità di fruizione:  presso la sede UPPI di Udine in Vicolo Sutti 24  oppure  da casa con il collegamento in videoconferenza Zoom (e se proprio se non dovesse funzionare, via telefono).

Attestazione di rispondenza (anche a mezzo e-mail)

COS’E’ L’ATTESTAZIONE DI RISPONDENZA ?

L’Attestazione di rispondenza certifica che il contratto di locazione a canone concordato (3+2, transitorio, studenti universitari) è regolare e rispetta il contenuto normativo ed economico prescritto dall’Accordo territoriale sottoscritto tra le organizzazioni locali della proprietà e dell’inquilinato. L’Agenzia delle Entrate ritiene che “… l’acquisizione dell’attestazione costituisce elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni”. >>>

L’Accordo territoriale per Udine e provincia è in vigore dal 1° ottobre 2017 ed è stato stipulato il 25 settembre 2017 dai sindacati APE Confedilizia – UPPI – SUNIA – SICET con successive integrazioni del 13 aprile 2018, del 3 giugno 2020 e del 17 maggio 2021.

Il testo dell’Accordo e il testo dei contratti-tipo obbligatori (abitativo 3+2, transitorio, studenti universitari) sono a disposizione sul nostro sito e possono essere scaricati >>>

La sede UPPI di Udine rilascia l’Attestazione di rispondenza  in quanto firmataria dell’Accordo territoriale locale sui contratti di locazione a canone concordato (abitativi 3+2, transitori, studenti universitari) per la città di Udine e per tutti i comuni della provincia di Udine.

DOCUMENTI NECESSARI PER LA RICHIESTA DI ATTESTAZIONE

1) (OBBLIGATORIO) Modulo di richiesta compilato e firmato dal locatore-richiedente   >>> scarica il modello in PDF o word editabile

2) (OBBLIGATORIO) Fotocopia di un documento di identità del locatore-richiedente

3) (OBBLIGATORIO) Fotocopia del contratto di locazione (con la registrazione se già effettuata)

4) (FACOLTATIVO) Fotocopia dell’APE (basta la prima pagina)

5) (FACOLTATIVO) Fotocopia della visura catastale

COME SI CONSEGNA LA RICHIESTA ALL’UPPI DI UDINE ?

In tre modi:

  • invio online (in formato PDF) >>>

  • invio a mezzo e-mail (in formato PDF) all’indirizzo di posta elettronica attestazioni@uppiudine.it

consegna cartacea presso la sede UPPI di Udine in Vicolo Sutti 22 negli orari di apertura (senza appuntamento)

COME SI RITIRA L’ATTESTAZIONE ?

L’ UPPI effettuerà i controlli e poi consegnerà l’Attestazione al richiedente:

  • direttamente via e-mail in formato e firma digitale. L’Attestazione digitale è del tutto equivalente per legge al formato cartaceo e potrà essere stampata dall’interessato e/o inviata a qualunque ufficio pubblico o privato).
  • in caso di richiesta presentata in forma cartacea l’Attestazione sarà ritirata dall’interessato in formato cartaceo presso la sede UPPI negli orari di apertura (senza appuntamento) dopo che l’UPPI avrà avvisato che l’attestazione è pronta.

QUANTO COSTA

In relazione alle convenzioni per associati e/o categorie, l’UPPI indicherà l’importo dovuto prima dell’invio o del ritiro dell’Attestazione; il pagamento potrà avvenire, a seconda dei casi, mediante bonifico bancario o presso la sede.

I CONTROLLI CHE L’UPPI EFFETTUA PER IL RILASCIO DELL’ATTESTAZIONE

L’Attestazione deve certificare che il contratto rispetti il contenuto sia normativo che economico stabiliti nell’Accordo territoriale locale, pertanto:

  • il testo del contratto deve essere pienamente conforme al contratto-tipo ministeriale, senza modificazioni delle clausole ivi previste (rispondenza normativa);
  • il canone deve essere compreso nella fascia di oscillazione minima e massima prevista dall’Accordo territoriale locale (rispondenza economica).

Conseguentemente per la stipula dei contratti agevolati (abitativo 3+2, studenti, transitorio) è obbligatorio utilizzare i modelli di contratto-tipo previsti ed il canone deve rispettare e non superare i limiti fissati dall’Accordo territoriale.

COSA FARE SE L’ATTESTAZIONE NON VIENE RILASCIATA

Nel caso di mancata rispondenza normativa e/o economica del contratto l’UPPI avvertirà il richiedente delle problematiche riscontrate che impediscono il rilascio dell’Attestazione.

La situazione sarà comunque esaminata caso per caso al fine di trovare, se possibile, una soluzione (ad esempio con la risoluzione consensuale del contratto non conforme e la stipula di un nuovo contratto, con la rettifica dei dati errati o altro).
Per questi motivi è importante l’assistenza fornita dall’UPPI ai propri associati fin dalla iniziale preparazione e redazione del contratto, altrettanto importante l’aiuto delle agenzie immobiliari, dei professionisti e degli operatori del settore.

L’ATTESTAZIONE VA ALLEGATA AL CONTRATTO IN SEDE DI REGISTRAZIONE ?

Non è obbligatorio allegare l’Attestazione quando si registra il contratto presso l’Agenzia delle Entrate. Qualora lo si facesse l’Attestazione è comunque esente da imposta di bollo e per essa non è dovuta alcuna imposta di registro.

L’ATTESTAZIONE PUO’ ESSERE RILASCIATA ANCHE PER UN CONTRATTO GIA’ IN CORSO DA TEMPO?

Certamente, l’Attestazione è rilasciabile per tutti i contratti stipulati dal 1° ottobre 2017 (data di entrata in vigore dell’Accordo territoriale locale per Udine e provincia) in poi. In questo caso l’Attestazione certificherà la regolarità del contratto ai fini delle agevolazioni fiscali già fruite e per quelle future.

UN ESEMPIO DI RICHIESTA DI ATTESTAZIONE COMPILATA

Ecco un fac-simile di richiesta già compilata (i dati sono di fantasia).

Nell’esempio si tratta di una richiesta per un contratto abitativo 3+2 di un appartamento bicamere con garage, riscaldamento centralizzato, semi-ammobiliato, al quarto piano senza ascensore, in zona intermedia del comune di Udine.

Il calcolo della metratura va fatto sulla superficie utile netta (calpestabile) dell’alloggio e delle pertinenze (queste ultime in percentuale ridotta). Nella seconda pagina si parte dal canone base di zona stabilito nell’Accordo territoriale (Euro al metro quadro/mese) a cui vanno applicati i parametri di maggiorazione o diminuzione. Ovviamente il canone concordato nel contratto non dovrà mai superare il canone massimo applicabile all’immobile locato (rispondenza economica).