MODALITA’ DI TASSAZIONE DEL REDDITO LOCATIVO

Parliamo di persone fisiche:  in generale vi sono due modalità di tassazione dei redditi da locazione.

1. TASSAZIONE ORDINARIA
   Questo è il metodo normale e consiste nel sommare il reddito da affitto agli altri redditi (ad esempio di lavoro, pensione, ecc. …) per poi calcolare sul totale di essi l’imposta IRPEF secondo le aliquote dei ben noti scaglioni progressivi.
2. CEDOLARE SECCA
   In alternativa si può optare per la tassazione del reddito locativo con una aliquota fissa, in modo del tutto indipendente e svincolato rispetto ai restanti redditi del contribuente, da qui l’espressione “cedolare secca“.  In questo caso, pertanto, il pagamento della cedolare secca sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali regionali e comunali.  Per l’applicazione della cedolare bisogna esercitare una opzione ad inizio contratto o in occasione di una sua successiva scadenza annuale; parimenti in occasione sempre di una scadenza annuale si può anche comunicare la revoca dell’opzione per tornare alla tassazione ordinaria.

LOCAZIONI ABITATIVE: BASE IMPONIBILE NEL REGIME ORDINARIO E NELLA CEDOLARE SECCA

Nel regime ordinario il reddito locativo imponibile è pari al 95% del canone;  per talune tipologie di contratti a canone concordato se l’immobile si trova nei comuni capoluogo di provincia o in altri comuni ad alta tensione abitativa l’imponibile viene ulteriormente ridotto del 30%; la base imponibile così determinata si cumula con gli altri redditi.

Adottando invece l’opzione per il regime della cedolare secca la base imponibile è costituita dall’intero canone a cui si applica l’aliquota fissa del 21% oppure del 10% a seconda del contratto utilizzato e dell’ubicazione territoriale dell’immobile.

Le aliquote della cedolare secca sono a prima vista molto convenienti rispetto a quelle degli scaglioni IRPEF; tuttavia bisogna tener conto che la cedolare secca va sempre pagata e non è compensabile con alcun tipo di deduzioni o di detrazioni fiscali, come invece avviene nel regime IRPEF ordinario.

Ne consegue che la valutazione sulla effettiva convenienza dell’opzione alla cedolare secca va fatta attentamente caso per caso analizzando in concreto la situazione reddituale di ogni singolo locatore-contribuente.

LOCAZIONI ABITATIVE:  ILIA/IMU 

Le abitazioni locate sono praticamente quasi sempre delle seconde case per il proprietario, con quel che ne consegue per le imposte locali quali l’ILIA/IMU;  si tenga presente, tuttavia che nel caso di stipula di contratti a canone concordato (3+2, transitori studenti universitari) è concessa una riduzione generalizzata del 25% dell’IMU.

IMPOSTA DI REGISTRO E DI BOLLO NEL REGIME ORDINARIO

Come è noto tutti i contratti con durata superiore a 30 giorni devono essere obbligatoriamente registrati (anche per via telematica) presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla loro stipula.

L’imposta di registro ordinaria è pari al 2% sul canone annuale e l’imposta di bollo su ogni originale del contratto è di 16,00 Euro per ogni 100 righe di testo contrattuale (corrispondenti alla vecchia carta bollata 4 pagine di 25 righe).

In occasione di ciascuna successiva scadenza annuale l’imposta di registro va nuovamente pagata e così pure in caso di eventuali proroghe o rinnovi del contratto.

Nel caso di cessione del contratto per subentro di un inquilino o di variazione del proprietario l’imposta di registro è dovuta in misura fissa.

Lo stesso in caso di risoluzione anticipata del rapporto locativo prima della sua normale scadenza.

Nel regime di tassazione IRPEF ordinaria è prevista la riduzione dell’imposta di registro nel caso vengano stipulati dei contratti a canone concordato  (escluso il transitorio) relativamente ad immobili ricadenti nei capoluoghi di provincia e nei comuni ad alta tensione abitativa.

NELLA CEDOLARE SECCA NIENTE IMPOSTA DI REGISTRO E NIENTE IMPOSTA DI BOLLO

Anche nel caso di opzione alla cedolare secca i contratti vanno ovviamente registrati tuttavia i benefici sono notevoli poiché vi è esenzione totale dell’imposta di registro sia per la prima registrazione del contratto che per le annualità successive ed eventuali risoluzioni anticipate.

La cedolare azzera totalmente anche l’imposta di bollo sul contratto che non è dovuta.

(Per eventuali modifiche o aggiornamenti consultate sempre il vostro commercialista, CAF o la sede UPPI)