Spese condominiali e assicurazione: cosa si può chiedere all’inquilino?

Quando arriva il rendiconto del condominio, il dubbio è sempre lo stesso: quali spese si possono chiedere all’inquilino? Per molte voci risponde la tabella degli oneri accessori. Ma il compenso dell’amministratore e l’assicurazione del fabbricato nella tabella non ci sono.

La regola in breve

• Amministratore e assicurazione restano a carico del proprietario, se nel contratto non c’è un patto scritto diverso.
• Nei contratti a canone libero (4+4, commerciali, uso foresteria, turistici) le parti possono accordarsi diversamente: l’addebito all’inquilino, o più spesso la divisione a metà (50% ciascuno), è ammesso se è scritto in modo preciso, è stato oggetto di trattativa specifica e se ne è tenuto conto nel determinare il canone. La clausola va costruita con cura.
• Nei contratti a canone concordato (3+2, transitori, studenti) non è possibile: il contratto-tipo non si può modificare.

Dove sono scritte le regole

Le spese a carico dell’inquilino sono elencate dall’articolo 9 della legge 392 del 1978 e, per i contratti a canone concordato, dall’Allegato D al decreto ministeriale 16 gennaio 2017. Per le voci che l’Allegato D non prevede, a Udine si applica la tabella degli oneri accessori concordata tra Confedilizia, Sunia, Sicet e Uniat il 30 aprile 2014, recepita dall’Accordo territoriale.

• Tabella riparto oneri proprietario-inquilino (Allegato D)PDF
• Tabella oneri accessori Confedilizia – Sunia – Sicet – Uniat del 30 aprile 2014PDF

In nessuno di questi testi compaiono il compenso dell’amministratore o l’assicurazione del fabbricato.

Perché molti amministratori dividono a metà

Una vecchia tabella del 1994, predisposta da un’organizzazione di proprietari, attribuiva queste voci al 50%. Molti amministratori la applicano ancora per abitudine, ma non è stata ripresa negli accordi successivi: nei contratti a canone concordato non può essere usata.

Canone concordato: attenzione

Una clausola che sposta sull’inquilino il compenso dell’amministratore o l’assicurazione fa perdere l’attestazione di rispondenza e le agevolazioni fiscali. Addebitare comunque il 50% espone il proprietario alla richiesta di restituzione.

Si può obbligare l’inquilino ad assicurarsi?

Altro dubbio ricorrente: il proprietario, o l’agenzia, vuole inserire nel contratto l’obbligo per l’inquilino di stipulare a sue spese una polizza (rischio locativo, ricorso terzi, responsabilità civile) e di consegnare ogni anno la quietanza.

• Nei contratti a canone libero la clausola è ammessa: rientra negli accordi tra le parti e se ne tiene conto nel canone.
• Nei contratti a canone concordato la clausola non è ammessa: mette a carico dell’inquilino un costo che il contratto-tipo non prevede e altera l’equilibrio economico fissato dal contratto-tipo. Il contratto non ottiene l’attestazione di rispondenza e si perdono le agevolazioni fiscali.

Resta sempre possibile che l’inquilino si assicuri di sua iniziativa.

Le altre spese del rendiconto

All’inquilino si possono addebitare tutte le spese che le tabelle di riparto pongono a suo carico, purché siano indicate con precisione. Una voce generica come «spese varie» non individua nulla: se non viene dettagliata, resta a carico del proprietario.

Restano al proprietario anche i costi di gestione del condominio: spese bancarie e postali, cancelleria, adempimenti fiscali svolti dall’amministratore. Sono invece a totale carico dell’inquilino le imposte e i tributi legati ai servizi di cui gode, come la tassa sui rifiuti.