Il disegno di legge di bilancio 2027 promette il 5% sui nuovi contratti concordati e l’1% con gli inquilini sotto i 36 anni. Prima di aprire la caccia, però, conviene sapere a chi spetta davvero: solo ai contratti firmati nel 2027, e con un testo ancora da approvare.
Un testo ancora in discussione
Il disegno di legge è all’esame del Parlamento e potrà cambiare, anche in modo significativo, prima dell’approvazione definitiva, attesa entro il 31 dicembre 2026. Quanto segue descrive il testo presentato dal Governo: oggi non ci sono certezze e ogni valutazione è prematura.
Che cosa prevede
La notizia ha suscitato molto entusiasmo: la cedolare secca sugli affitti a canone concordato scenderebbe dal 10% al 5%, e addirittura all’1% quando l’inquilino ha meno di 36 anni. È una misura da tenere in grande considerazione e certamente apprezzabile. L’entusiasmo però va misurato: non è uno sconto per tutti i contratti di locazione, e nemmeno per tutti i contratti concordati.
La riduzione vale anche in caso di primo rinnovo del contratto, ma mai oltre il 2031. Per l’1% conta l’età dell’inquilino al momento della firma: l’aliquota resta all’1% anche dopo il compimento dei 36 anni.
Una misura per i contratti nuovi
Lo scopo della norma è chiaro: favorire l’ingresso sul mercato degli alloggi oggi sfitti e premiare chi sceglie il canone concordato. Per questo il beneficio è riservato ai contratti firmati nel corso del 2027: non dal 2027 in poi, ma soltanto in quell’anno.
Restano esclusi i contratti già in corso, anche se prorogati o rinnovati nel 2027. La legge chiude anche la strada più ovvia: interrompere il contratto attuale e firmarne uno nuovo con lo stesso inquilino non dà diritto alla riduzione. Lo stesso vale se il nuovo contratto è intestato a un familiare dell’inquilino precedente o a chi abitava già nell’alloggio al 30 settembre 2026.
Udine e provincia
La riduzione riguarda soltanto i contratti che oggi hanno la cedolare al 10% nei comuni ad alta tensione abitativa. In provincia di Udine sono quattro: Udine, Basiliano, Cervignano del Friuli e Tavagnacco.
Per gli altri 45 comuni colpiti da calamità la questione è aperta. Il loro 10% deriva da una norma diversa, alla quale il disegno di legge non rinvia: secondo la lettera del testo resterebbero esclusi. È uno dei punti su cui sarebbe opportuno un chiarimento in Parlamento. In tutti i comuni il canone concordato conserva comunque la riduzione del 25% dell’IMU o dell’ILIA.
I dubbi ancora aperti
- Più inquilini di età diverse. Per l’1% basta che uno abbia meno di 36 anni o devono averli tutti? Il testo parla di «il conduttore».
- Contratto scaduto e rifatto con lo stesso inquilino. Non è un’interruzione anticipata, ma può essere considerato un rinnovo, e i rinnovi sono esclusi.
- Comuni colpiti da calamità. Dentro o fuori: il testo non lo dice in modo esplicito.
- Contratti firmati tra ottobre e dicembre 2026 e rifatti nel 2027. La lettera della norma non li esclude, ma l’operazione rischia di essere contestata come abuso.
- Contratti transitori. Oggi godono del 10% grazie a un’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate: la stessa lettura dovrebbe valere per il 5% e l’1%.
Una boccata d’ossigeno per i piccoli negozi
I negozi di vicinato vivono un momento di grande difficoltà, e molti locali restano vuoti. Il disegno di legge ripropone per i contratti firmati nel 2027 la cedolare secca sugli affitti commerciali, già sperimentata nel 2019.
Per il proprietario persona fisica il vantaggio può essere rilevante: oggi l’affitto del negozio si somma agli altri redditi ed è tassato con l’Irpef, fino al 43% oltre alle addizionali; con la cedolare si paga il 21% fisso. Il testo non pone limiti di anni: come nel 2019 dovrebbe valere per tutta la durata del contratto, ma anche questo andrà confermato. Restano fuori uffici e laboratori, che hanno categorie catastali diverse; magazzini e cantine solo se affittati insieme al negozio come pertinenze.
Anche per chi è in affitto
Un’altra norma del disegno di legge (art. 45) riguarda gli inquilini che lavorano come dipendenti: per il 2027 il datore di lavoro potrà rimborsare, senza tasse, anche l’affitto dell’abitazione principale insieme alle bollette, entro 1.000 euro, che diventano 2.000 per chi ha meno di 31 anni o ha figli.
Prima di decidere
- Non interrompere un contratto in corso per rifarlo con lo stesso inquilino: non porta alcun vantaggio.
- Per un nuovo contratto con un nuovo inquilino, da firmare nelle prossime settimane, valutare con l’UPPI se convenga attendere gennaio, tenendo conto che il testo può cambiare.
- Ricordare che per le agevolazioni il contratto concordato deve rispettare l’Accordo territoriale di Udine e provincia ed essere accompagnato dall’Attestazione di rispondenza.
- Ogni caso va esaminato singolarmente: l’applicabilità della misura dipende dal comune, dal tipo di contratto, dalle persone coinvolte e dalla storia dell’alloggio.
L’UPPI di Udine seguirà l’esame parlamentare e aggiornerà questa informazione dopo l’approvazione definitiva.
Il testo del disegno di legge
Testo presentato dal Governo, versione del 30 ottobre 2026: è provvisorio e potrà essere modificato durante l’esame parlamentare.
Art. 5 · Modifiche al regime della cedolare secca (testo integrale)
1. Al testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposte sui redditi, di cui al decreto legislativo 19 giugno 2026, n. 117, dopo l’articolo 360-quater, è inserito il seguente: «360-quinquies. Misure relative al regime della c.d. “cedolare secca” –
1. Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell'anno 2027, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 200 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui agli articoli 203, 204 e 206 con l'aliquota del 21 per cento, ridotta al 10 per cento per i canoni di locazione di unità immobiliari ubicate nei comuni capoluogo di città metropolitana. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell'anno 2027, qualora alla data del 30 settembre 2026 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale, né ai contratti stipulati da un conduttore che non utilizza l’immobile locato esclusivamente per l’esercizio di un’arte o professione o di un’impresa commerciale.
2. Per i canoni di locazione dal 1° gennaio 2027 al 31 dicembre 2031 in relazione ai contratti di cui all'articolo 203, comma 2, quarto periodo, stipulati nell'anno 2027, l'aliquota dell’imposta sostitutiva ivi contemplata è ridotta al 5 per cento.
3. L’aliquota di cui al comma 2 è ridotta all’1 per cento se, all’atto della stipula, il conduttore ha un’età inferiore a 36 anni.
4. Le disposizioni dei commi 2 e 3 si applicano anche ai canoni di locazione derivanti dal primo rinnovo dei contratti stipulati nel 2027 di cui al comma 2, fermo restando il limite temporale di cui al medesimo comma.
5. Le disposizioni dei commi da 2 a 4 non sono applicabili al contratto stipulato nell'anno 2027, qualora alla data del 30 settembre 2026 risulti in corso un contratto non scaduto tra le stesse parti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale, e nel caso in cui, a seguito dell'interruzione anticipata del predetto contratto, il locatore stipuli, nell'anno 2027, un nuovo contratto per lo stesso immobile, con uno o più soggetti che, alla data del 30 settembre 2026, erano residenti o domiciliati nell'immobile o che appartengono al medesimo nucleo familiare del precedente conduttore.
6. Le disposizioni di cui ai commi 1, 2 e 3 del presente articolo non si applicano ai contratti prorogati o rinnovati nell’anno 2027.
Art. 45 · Rimborsi del datore di lavoro, compreso l’affitto (testo integrale)
1. All’articolo 53, comma 4, del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto legislativo 19 giugno 2026, n. 117, il terzo e quarto periodo sono sostituiti dai seguenti: «Non concorre a formare il reddito il valore dei beni ceduti e dei servizi prestati se complessivamente di importo non superiore nel periodo d'imposta a euro 258,23; se il predetto valore è superiore al citato limite, lo stesso concorre interamente a formare il reddito. Per il periodo d’imposta 2027, in deroga a quanto previsto dalla prima parte del terzo periodo, non concorrono a formare il reddito, entro il limite complessivo di euro 1.000, il valore dei beni ceduti e dei servizi prestati ai lavoratori dipendenti, nonché le somme erogate o rimborsate ai medesimi lavoratori dai datori di lavoro per il pagamento delle utenze domestiche del servizio idrico integrato, dell'energia elettrica e del gas naturale, delle spese per la locazione dell'abitazione principale o per gli interessi sul mutuo relativo all'abitazione principale. Il limite di cui al quarto periodo è elevato a euro 2.000 per i lavoratori dipendenti che non hanno compiuto 31 anni nonché per i lavoratori dipendenti con figli, compresi i figli nati fuori del matrimonio riconosciuti e i figli adottivi, affiliati o affidati, che si trovano nelle condizioni previste dall'articolo 12, comma 2.».
L’aiuto dell’UPPI
Prima della firma
- Calcolo preventivo del canone, con l’inserimento guidato dei dati dell’immobile
- Controllo della bozza del contratto
- Colloquio informativo per scegliere il contratto, al telefono o in video
Compresi nella quota associativa. Oppure la redazione completa del contratto da parte dell’UPPI.
Dopo la firma
- Registrazione all’Agenzia delle Entrate e Attestazione di rispondenza, nella stessa richiesta online
- Adempimenti successivi: annualità, proroga, risoluzione, subentro, cedolare secca
Oppure in sede, senza appuntamento: Vicolo Sutti 22, Udine, martedì, mercoledì e venerdì dalle ore 16.00 alle ore 19.00.